2013年7月3日，第三人張某與原告李某簽訂了房屋買賣合同，原告李某將其農(nóng)村五間房屋賣給張某，張某于該房屋辦完過戶手續(xù)后付清全部房款。次日，第三人張某向被告某市國土資源局提交了申請書、房屋買賣合同、原告李某的戶籍證明、登記在原告名下的集體土地使用證等申請變更登記的材料。被告于2013年7月19日將該土地使用權(quán)變更登記在第三人張某（系城鎮(zhèn)居民，非該村集體組織成員）名下。第三人張某于2014年與拆遷方達(dá)成該房屋的拆遷協(xié)議。原告李某認(rèn)為被告的行為侵犯了其合法權(quán)益，遂向法院提起行政訴訟。原告李某訴稱，其本人系本村居民，1991年10月，經(jīng)政府批準(zhǔn)在本村依法取得宅基地使用權(quán)（用地面積152、4平方米，批準(zhǔn)用途：住宅，土地所有權(quán)性質(zhì)：集體），市土地管理局向原告頒發(fā)了集體土地建設(shè)用地使用證。后原告發(fā)現(xiàn)，被告于2013年7月在未通知原告的情形下，將上述土地使用權(quán)變更登記在第三人張某名下。原告認(rèn)為，被告行為違反了土地管理法的規(guī)定，請求法院依法撤銷被告作出的變更土地使用權(quán)的行政行為。被告辯稱，被告為申請人進(jìn)行土地證變更登記時，只是依法進(jìn)行形式上的審查，只要申請人提交相關(guān)的合法證明，被告就必須為其辦理土地過戶手續(xù)。第三人述稱，原告與第三人當(dāng)初簽訂房屋買賣協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，且雙方已履行完畢，請求法院維持被告作出的變更登記行為。請問，此案中，李某與張某之間的買賣合同是否有效，該市國土資源局批準(zhǔn)土地使用權(quán)登記行為合法嗎？

保安員昊華明

吳華明：

你好！

張某并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，按法律規(guī)定不能取得該村宅基地土地使用權(quán)。被告在辦理變更登記申請過程中，進(jìn)行簡單的形式審查（如第三人的戶籍）便能發(fā)現(xiàn)該瑕疵，故為第三人辦理變更登記的行為不當(dāng)，應(yīng)依法予以撤銷，被告變更該土地登記的行政行為違法。

依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十七條第二款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決確認(rèn)被告批準(zhǔn)將原告房屋土地使用權(quán)登記變更為張某的行為違法。

根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”，第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建沒”。集體土地使用權(quán)不得出讓，不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，也不得轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建沒，農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定：“申請對農(nóng)村集體土地上的房屋所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，如果受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，除法律法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)不予辦理。”本案由于涉案房屋的土地性質(zhì)為集體所有，第三人張某系城鎮(zhèn)居民，并非該集體組織成員，故被告為第三人辦理土地使用權(quán)變更的行為違法，應(yīng)依法予以撤銷。但該房屋已拆除，因此法院判決確認(rèn)被告行為違法。

集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法定范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán)。集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

集體土地使用權(quán)的主體為特殊民事主體，主要為集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，集體經(jīng)濟(jì)組織沒立的企業(yè)和公益性組織，只有法律、行政法規(guī)規(guī)定允許的個別情況下，才可包括集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個人。集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建沒用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

集體土地是我國土地所有制的一種形式?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”《土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”。第八條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”

在集體土地的經(jīng)營管理方面，《土地管理法》第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。”