您好！我是一名物業(yè)保安員，每天服務(wù)和面對(duì)的就是小區(qū)的業(yè)主，也經(jīng)常會(huì)幫助他們調(diào)節(jié)一些鄰里間的或與物業(yè)間的小矛盾。最近這段時(shí)間，由于供暖季的到來(lái)，物業(yè)公司跟業(yè)主之間經(jīng)常發(fā)生與供暖相關(guān)的糾紛，有時(shí)候業(yè)主就會(huì)找到我，跟我抱怨。編輯老師，您能給我舉例分析一下相關(guān)內(nèi)容嗎？

您好！又到供暖季，這一關(guān)乎千家萬(wàn)戶“溫暖”的民生話題，受到各方關(guān)注。供暖糾紛案件雖然絕對(duì)數(shù)量不大，標(biāo)的額也普遍較小，但涉訴雙方的矛盾往往很深．，一方面，業(yè)主因反應(yīng)供暖問(wèn)題后得不到滿意結(jié)果，對(duì)供暖公司產(chǎn)生不滿而不交納供暖費(fèi)；另一方面，供暖公司長(zhǎng)期收不到供暖費(fèi)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展遇到一定的困難，無(wú)心提高服務(wù)質(zhì)量。隨著雙方矛盾的積累，最后不得不訴至法院。在以往的審判實(shí)踐中，出現(xiàn)過(guò)一方當(dāng)事人消極應(yīng)訴、拒不履行判決的情況，造成了時(shí)間和訴訟成本的巨大浪費(fèi)。因此，對(duì)于這些事關(guān)“民生”的“溫暖”1、問(wèn)題，采取一判了之的方式，不僅無(wú)法從根本上化解矛盾，還有可能讓矛盾進(jìn)一步激化。所以，我們可以依托多元化解機(jī)制，逆向追溯糾紛源頭，編織多元化解糾紛“網(wǎng)絡(luò)”，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)供熱部門積極履責(zé)和業(yè)主主動(dòng)交費(fèi)的雙贏局面。下面，我就幾個(gè)常見的糾紛案件，對(duì)相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行介紹。

業(yè)主去交供暖費(fèi)卻遭供暖公司拒收

張女士從葉女士手中購(gòu)得一套二手房，在其攜帶房本去交納供暖費(fèi)時(shí)，供熱部門以這套二手房存在歷史欠費(fèi)為由，拒收張女士供暖費(fèi)。張女士遂將供熱公司訴至法院，要求供熱公司收取房屋過(guò)戶之后的供暖費(fèi)用。

庭審中，供暖公司辯稱：涉案房屋已經(jīng)欠費(fèi)多年，供暖公司不了解房屋產(chǎn)權(quán)變更的具體情況；張女士應(yīng)該提供房屋買賣合同、原房主身份信息情況以及雙方對(duì)所欠供暖費(fèi)由誰(shuí)交納的相關(guān)約定。后經(jīng)法院審理，判決供熱公司應(yīng)該按照張女士取得房本的時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，收取相應(yīng)時(shí)問(wèn)段的供暖貲，并按約定的時(shí)問(wèn)供暖。

釋法：

供暖部門收取供暖費(fèi)的對(duì)象是業(yè)主而非房屋，產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更后，新業(yè)主攜帶房本前往供熱部門交費(fèi)，供熱部fJ應(yīng)該收取新房主的供暖費(fèi)。對(duì)于歷史欠費(fèi)，供熱部rJ可以另行起訴原房主追索。另外，在購(gòu)買房屋時(shí)，新舊房主應(yīng)該對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用，如物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)是否結(jié)清進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)未結(jié)清費(fèi)用，雙方應(yīng)明確約定由準(zhǔn)來(lái)負(fù)擔(dān)并及時(shí)交割各項(xiàng)手續(xù)，l司時(shí)，還應(yīng)妥善保存房屋買賣合l司。

供暖溫度不達(dá)標(biāo)業(yè)主拒交供暖費(fèi)

邢某與小區(qū)物業(yè)公司簽有《房屋供熱合同》，但邢某連續(xù)三年未交供暖費(fèi)，物業(yè)公司遂將邢某訴至法院，要求邢某補(bǔ)交供暖費(fèi)并支付滯納金。邢某辯稱：自己不交供暖費(fèi)的原因是供熱溫度不達(dá)標(biāo)，室內(nèi)溫度只能達(dá)到]4℃至15℃，在客廳還需要穿羽絨服；自己曾多次致電物業(yè)要求維修，修理后仍未解決問(wèn)題。法院經(jīng)審理認(rèn)為，室內(nèi)溫度是業(yè)主評(píng)價(jià)供熱質(zhì)量的一個(gè)主要標(biāo)準(zhǔn)，溫度是否達(dá)標(biāo)一般有兩種判定方法：一是由供熱單位測(cè)溫；二是由第三方測(cè)溫機(jī)構(gòu)根據(jù)《住宅采暖室內(nèi)空氣溫度測(cè)量方法》對(duì)室溫進(jìn)行檢測(cè)。，庭審過(guò)程中，邢某未能提供相關(guān)證據(jù)，證明其室內(nèi)溫度不達(dá)標(biāo)。后經(jīng)法院調(diào)解，雙方以邢某支付供熱費(fèi)用，但免去滯納金的方式達(dá)成一致調(diào)解意見。

釋法：

由于供熱單位起訴業(yè)主追索供暖費(fèi)的時(shí)問(wèn)多在非涉訴供暖季，涉訴供暖期問(wèn)的實(shí)際溫度很難還原。業(yè)主白行測(cè)溫所形成的證據(jù)受到時(shí)問(wèn)、空問(wèn)、技術(shù)水平的影響，很難被法院采信；另一方面，供熱單位出于自身經(jīng)營(yíng)的考慮，一般不愿主動(dòng)承認(rèn)供暖溫度確實(shí)不達(dá)標(biāo)。在訴訟過(guò)程中，法院可能會(huì)基于大部分業(yè)主所反映的問(wèn)題，對(duì)在供暖季起訴的案件進(jìn)行實(shí)地凋查、勘驗(yàn)，但由于訴清期問(wèn)均不是糾紛涉及的供暖季，很難真實(shí)還原涉案供暖季的實(shí)際情況，所得的數(shù)據(jù)只能作為法院審理案件的參考，而不能直接作為認(rèn)定溫度不達(dá)標(biāo)的依據(jù)。

暖氣試水泡家具分清情況各擔(dān)責(zé)

劉某是某小區(qū)的業(yè)主，該小區(qū)供熱的熱力中心在試水時(shí)，劉某家中無(wú)人，結(jié)果地面漏水損壞了裝修和家具，同時(shí)給樓下住戶造成損失。劉某向熱力中心索賠無(wú)果遂訴至法院，清求熱力中心予以賠償。劉某訴稱：其與某熱力中心簽訂的《供熱采暖合同》中約定，供熱前進(jìn)行供熱系統(tǒng)充水、試壓、排氣及試運(yùn)行等工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前7日在住宅單元門口或電梯口等明顯位置張貼通知，告知業(yè)主；自已從未看到過(guò)該熱力中心張貼通知，所以對(duì)方有責(zé)任賠償自己的損失。

熱力中心辯稱：在試水前，該熱力中心已按合同履行了告知義務(wù)，劉某自己未按通知要求在試水期間留人，且劉某明知暖氣片排氣閥損毀卻未及時(shí)報(bào)修，未盡到管護(hù)義務(wù)，因此劉某應(yīng)自行承擔(dān)漏水造成的損失。

在庭審過(guò)程中，熱力中心向法院提交了其在單元樓門口和小區(qū)宣傳欄張貼試水通知的照片。最終，法院認(rèn)定熱力中心盡到了告知義務(wù)，劉某因漏水所受損失，熱力中心不承擔(dān)責(zé)任。

釋法：

暖氣跑水導(dǎo)致家中被淹，需要根據(jù)不同情況區(qū)別對(duì)待。因供暖單位未盡到告知義務(wù)，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)由供暖單位承擔(dān)。如果供暖公司已經(jīng)通知業(yè)主，而業(yè)主家中沒有留人，造成的損失應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)。如果業(yè)主家中留人，發(fā)現(xiàn)暖氣跑水，供暖公司沒能及時(shí)處理，造成損失進(jìn)一步擴(kuò)大，供暖單位需要承擔(dān)一定責(zé)任。如果供暖設(shè)施因?yàn)橘|(zhì)量或安裝問(wèn)題引發(fā)跑水造成糾紛，業(yè)主可以向供暖設(shè)施銷售者、生產(chǎn)者和安裝者索賠。如果業(yè)主未經(jīng)供暖單位同意，擅自拆、改室內(nèi)采暖設(shè)施，一旦發(fā)生問(wèn)題，則與供暖單位無(wú)關(guān)。如果供暖設(shè)施漏水是由于業(yè)主未及時(shí)報(bào)修或者使用不當(dāng)所致，業(yè)主需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

業(yè)主不交供暖費(fèi)物業(yè)也能當(dāng)原告

伊某連續(xù)3年未交納供熱費(fèi)，物業(yè)公司反復(fù)催要無(wú)果后，將伊某訴至法院，清求法院判令伊某交納供熱費(fèi)用。伊某稱，自己不交納供熱費(fèi)的原因是原告主體不適格。伊某認(rèn)為，自己當(dāng)初是和房地產(chǎn)公司簽訂的供暖合同，沒有跟物業(yè)公司簽過(guò)供暖合同。物業(yè)公司起訴供暖費(fèi)欠款的依據(jù)是自己與房地產(chǎn)公司所簽的商品房預(yù)售合同，所以物業(yè)公司無(wú)權(quán)起訴自己。

法院經(jīng)審理查明，該小區(qū)物業(yè)公司與房地產(chǎn)公司簽訂過(guò)供熱系統(tǒng)投資運(yùn)營(yíng)合作協(xié)議，由物業(yè)公司提供供暖服務(wù)。法院審理認(rèn)為，并非只有在簽訂紙質(zhì)合同后才成立合同關(guān)系，只要供熱一方提供了供暖服務(wù)，業(yè)主接受該供暖服務(wù)，兩者之間就建立了事實(shí)上的供用熱力合同關(guān)系。伊某雖然沒有與物業(yè)公司簽訂過(guò)書面供暖合同，但物業(yè)公司為伊某提供了供暖服務(wù)，伊某享受了供熱服務(wù)，兩者就建立了事實(shí)上的供用熱力合同關(guān)系，故判決伊某向物業(yè)公司支付供熱費(fèi)。

釋法：

根據(jù)法律規(guī)定，供熱單位只需要和業(yè)主具有事實(shí)上的法律關(guān)系，供熱單位即具有原告主體資格。對(duì)于被告適格的問(wèn)題，根據(jù)法律規(guī)定，主要分以下幾種情形：1．供熱方與單位或個(gè)人簽訂供熱合同的，應(yīng)以該單位或個(gè)人為被告。2．供熱方與單位或個(gè)人簽訂供熱合同，采暖個(gè)人與所在單位解除勞動(dòng)合同關(guān)系或調(diào)出該單位的，如所在單位未與供熱方解除供熱合同或該供熱合I司未終止的，應(yīng)以采暖單位為被告；如所在單位與供熱方解除供熱合同或該供熱合同終止的，則應(yīng)以采暖個(gè)人為被告，采暖個(gè)人死亡的，以其共同居住人為被告。3．供熱方與單位或個(gè)人未簽訂供熱合同，但長(zhǎng)期存在供熱關(guān)系，應(yīng)認(rèn)定雙方存在事實(shí)上的合同關(guān)系，以實(shí)際采暖單位或個(gè)人為被告。采暖個(gè)人無(wú)工作單位的，應(yīng)以采暖個(gè)人為被告。

七年不交供暖費(fèi)用法院認(rèn)定未過(guò)時(shí)效

張某是北京順義某小區(qū)的業(yè)主，他連續(xù)7年沒有交納過(guò)供暖費(fèi)用。該小區(qū)物業(yè)公司向張某催要供暖費(fèi)未果，遂將張某訴至法院，請(qǐng)求法院判令張某支付供暖費(fèi)。張某則辯稱：自己確實(shí)已經(jīng)7年沒交過(guò)供暖費(fèi)了，這期間物業(yè)公司也一直沒向他催要過(guò)，現(xiàn)在物業(yè)公司突然向法院起訴，雖然合乎事實(shí)，但已經(jīng)過(guò)了訴訟時(shí)效。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，只要供熱方持續(xù)向業(yè)主主張權(quán)利，訴訟時(shí)效期間便會(huì)重新計(jì)算。故小區(qū)物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求未過(guò)時(shí)效，判決張某向物業(yè)公司支付7年的供暖費(fèi)。

釋法：

我國(guó)《民法總則》第一百九十五條規(guī)定：訴訟時(shí)效因權(quán)利人向義務(wù)人提出履行清求而中斷，中斷之后，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。由于供熱單位是社會(huì)公用企業(yè)，其供熱義務(wù)來(lái)源于行政規(guī)章和國(guó)家政策，并非只基于合同約定，因此供熱合同具有公共服務(wù)性和強(qiáng)制履行性的特點(diǎn)，同時(shí)由于整體供熱的技術(shù)限制，在業(yè)主拒絕交納供熱費(fèi)時(shí)，供熱方難以采取停止供熱的方式來(lái)行使合同履行抗辯權(quán)，處于主張權(quán)利的不利地位。鑒于此，只要供熱方不是明顯怠于行使權(quán)利，一般認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利，未超過(guò)訴訟時(shí)效。

房屋閑置無(wú)人住集中供暖仍需付費(fèi)

李某所購(gòu)買的一套房子因買后一直閑置，他連續(xù)3年都未交納供暖費(fèi)，供熱公司在多次催討未果后，將李某訴至法院。張某辯稱，自己沒在此處居住，也沒有享受到供熱服務(wù)，因此供熱公司讓自己交納供熱費(fèi)用是沒有理由的。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某居住的小區(qū)采取的是集中供暖的方式，無(wú)法辦理暫停供暖，故張某應(yīng)該向供熱公司全額交納供暖費(fèi)。

釋法：

房屋長(zhǎng)期無(wú)人居住，房主要不要交納供熱費(fèi)用的問(wèn)題，要看房屋是否屬于分戶獨(dú)立采暖。在實(shí)行分戶管理的情況下，住戶可以在每年9月30日前提出申請(qǐng)并經(jīng)雙方協(xié)商一致后停暖。需要注意的是，停暖后并不意味著住戶便可完全不交納供暖費(fèi)，住戶仍需按總供暖費(fèi)的60%交納基礎(chǔ)供熱費(fèi)。在采用集中供暖的情況下，由于技術(shù)限制無(wú)法辦理暫停供暖，住戶不能以無(wú)人居住為由拒絕繳納供暖費(fèi)。